Condomínio atrasado: como o síndico pode cobrar sem correr riscos

A inadimplência é o problema que mais tira o sono do síndico. Ela desequilibra o caixa, sobrecarrega quem paga em dia e, se mal conduzida, pode virar uma ação de indenização contra o próprio condomínio. A boa notícia é que existe um caminho seguro, e ele começa muito antes de qualquer processo.

Multa, juros e correção: o que pode ser cobrado

• Multa de até 2% sobre a parcela em atraso. Convenção que prevê mais do que isso não vale nesse ponto (Código Civil, art. 1.336, § 1º).
• Juros de mora previstos na convenção ou, se ela não disser nada, de 1% ao mês.
• Correção monetária pelo índice da convenção.

Descontos para pagamento em dia são permitidos, desde que aprovados, mas não podem ser usados para disfarçar uma multa maior que 2%.

A régua de cobrança

Uma cobrança organizada recupera mais e evita conflito. Um modelo comum:

1. Antes do vencimento: lembrete gentil, por e-mail ou aplicativo.
2. Até 5 dias de atraso: aviso individual, sem tom de ameaça, com o boleto atualizado.
3. Cerca de 30 dias: notificação formal, por escrito e com comprovante de entrega, com o valor atualizado e prazo para pagar.
4. Proposta de acordo: parcelamento dentro das regras aprovadas em assembleia ou previstas na convenção, formalizado por escrito.
5. Protesto: em muitos estados, a cota condominial pode ser protestada em cartório, o que leva à negativação.
6. Cobrança judicial: a cota condominial é título executivo (CPC, art. 784, X), o que torna a cobrança na Justiça mais rápida. Essa etapa é um passo à parte, fora dos nossos serviços.

O que o síndico não pode fazer

Alguns atos parecem eficientes, mas expõem o condomínio a indenização por danos morais:

• Divulgar lista de inadimplentes com nome ou unidade em murais, elevadores ou grupos de mensagens. A informação pode constar na prestação de contas, sem exposição vexatória.
• Cortar água, gás ou luz da unidade.
• Proibir o uso de áreas comuns, como piscina, salão de festas ou elevador. O STJ já decidiu que o condomínio não pode aplicar esse tipo de restrição como forma de cobrança.
• Constranger o morador na portaria ou perante vizinhos e visitas.

O que a lei permite: o condômino inadimplente não pode votar nas assembleias enquanto estiver em débito (Código Civil, art. 1.335, III).

A dívida acompanha o imóvel

A dívida de condomínio é propter rem: ela acompanha o imóvel. Se a unidade for vendida, quem compra passa a responder pelas cotas atrasadas (Código Civil, art. 1.345). Por isso, o síndico deve fornecer a declaração de débitos quando um comprador pedir.

Não deixe a dívida parada

A cobrança de cotas condominiais prescreve em 5 anos, conforme o STJ decidiu no Tema 949. Cada mês parado é um mês a mais perto de perder o direito de cobrar. Uma régua ativa, com registros de cada etapa, protege o caixa e o próprio síndico na prestação de contas.

Perguntas frequentes